我们曾多次到访PANDION在杜塞尔多夫和柏林的办公室。柏林办公室位于菩提树下大街一带，地段优越；在杜塞，也能看到它开发的多个有辨识度的住宅和办公项目。

PANDION的项目一向注重地段、建筑设计和品质，售价也偏高。按公司今年8月披露的数据，当时在德国规划和建设的住宅约3,800套，项目销售总规模超过48亿欧元。这样一家开发商申请破产，值得整个行业警惕。

PANDION披露，原本期待的一项重要融资未能落实，后续筹资也没能补足缺口，公司流动资金陷入紧张。

开发商的钱往往压在土地和施工里。项目卖得慢，资金回笼就慢，但贷款利息、施工款和人员支出仍要继续支付。账面上有项目，并不代表眼前有钱付账。

进入破产程序后，问题还在扩大：8月底，集团宣布另有11家项目公司将申请破产；9月又宣布另外两家项目公司拟申请破产，同时启动寻找投资者的程序。

利率上涨，首先抬高了开发商的融资成本，也压缩了购房者的预算。房子品质再好，如果月供超出承受范围，买家也只能推迟决定。

与此同时，人工、材料和建造成本居高不下，德国经济疲弱又影响了购房和投资意愿。售价难涨，成本难降，高品质项目同样会被挤压利润。

审批、规划和繁复的行政程序还会拉长开发周期。时间拖得越久，资金占用越大。多重压力叠加，资金链薄弱的企业就更难撑下去。

现在的矛盾是：房子不好卖，不少想买房的人又买不起；但住房需求没有减少，租房市场依然紧张。

开发商经营困难、新项目推迟，都会拖慢新房供应。一部分买家继续租房，更多人挤在有限的出租房源里，租金也面临进一步上涨的压力。

这也是我们近期业务中很明显的感受：出售需要更长时间，出租却往往很快迎来问询。开发商的困境，正在让德国住房市场的供需矛盾更加突出。

资料：PANDION公司公告；德上房产实地探访与市场观察。